Будет ли это доходом, если коммунальные платежи были компенсированы арендатором?

Редакция Usn.su не несет ответственности за материалы, размещенные в этом разделе читателями ресурса. Они добавляются через форму на сайте, и могут быть опубликованы без предварительной модерации.

Возмещение коммунальных платежей арендодателю на УСН (доходы) — это разве доход?
 

Возможно ли арендодателю на УСН (6%) не учитывать в доходах суммы компенсации арендатором стоимости коммунальных услуг? или идем на поводу у Минфина?

Письма Минфина России от 16.07.2009 N 03-11-06/2/130, от 10.02.2009 N 03-11-09/42, от 17.11.2008 N 03-11-05/274, от 07.04.2008 N 03-11-04/2/67

Гера

Поделиться
Опубликовано 7 апреля 2010
Комментарии Подписаться на комментарии

Сообщение от Гера

Возможно ли арендодателю на УСН (6%) не учитывать в доходах суммы компенсации арендатором стоимости коммунальных услуг? или идем на поводу у Минфина?

Не идем. Вернее, он передумал
Письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ С Министерством финансов Российской Федерации согласовано (письмо от 21.01.2010 № 03-07-15/08).

Сообщение от ЦМ

Не идем. Вернее, он передумал
Письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ С Министерством финансов Российской Федерации согласовано (письмо от 21.01.2010 № 03-07-15/08).

Я бы сказал, что в данном письме вопрос аффтора не рассматривается.

Сообщение от Пилкин

Я бы сказал, что в данном письме вопрос аффтора не рассматривается.

+100

Еще один вопрос с цивилистическими корнями.

Судебная практика самая разная. Той, что поддерживает налплата (компенсация — не доход), значительно больше.
С другой стороны, судебные постановления, поддерживающие налоргов, с точки зрения гражданско-правовой квалификации полученных компенсаций на порядок более аргументированы и стройны )

Сообщение от Пилкин

Я бы сказал, что в данном письме вопрос аффтора не рассматривается.

Вопросы компенсации стоимости коммуналки при аренде для ОСНО и УСН почему-то разделились, хотя смысл операции одинаков в обоих случаях.

Для ОСНО в основном зациклились на НДС. (Пред)последняя версия МФ, что сам арендодатель не оказывает комуслуги, след. у него нет 146НК и типа нефиг (пере)выставлять с-ф. Здесь неразрывная связь с расходами/доходами. Чьи они: ар/дателя или транзитные.Если ар/дателя, то пошла связь с вычетом «входного» НДС у него.
В письме ШС-22-3/86@ прозвучала версия посредничества ар/дателя по коммуналке со всеми вытекающими для расходов/доходов и НДС.
Как-то (весьма редкая) аналогичная мысль о посредничестве по коммуналке у ар/дателя была именно для УСНО (щас некогда искать письмо МФ).
НА мой взгляд «посреднический» подход для обеих систем н/о более-менее ставит все по местам. и для расходов/доходов и для НДС, который, кстати ар/датель-упрощенец тоже должен перевыставлять.

По поводу агентских договоров я приведу выдержку из поисковика Гаранта,
т.к. сама ,к сожалению, разделяю эту т.з. про заключённые договоры комиссии, агентские договоры :

Наша организация (УСН, объект налогообложения — доходы) сдает в аренду помещение. С арендатором заключен агентский договор, по которому мы от своего имени приобретаем для него коммунальные услуги. Арендатор выплачивает нам вознаграждение и компенсирует расходы. Что отражать в доходах — всю сумму, полученную от арендатора, или одно вознаграждение?

При упрощенной системе налогообложения доходы, приведенные в статье 251 НК РФ, не учитываются (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). В подпункте 9 пункта 1 данной статьи указаны суммы, покрывающие затраты агента, связанные с выполнением обязательств. Значит, его доходом является только вознаграждение, а плата за коммунальные услуги, полученная от арендатора, в налоговой базе не отражается. В письме УФНС России по г. Москве от 23.10.2006 N 18-11/3/93008@ содержится тот же вывод.
Все просто, тем не менее бывают проблемы. С поставщиками коммунальных услуг арендодатели подписывают договор обычно раньше, чем с арендаторами. Согласно пункту 1 статьи 1005 ГК РФ по агентскому договору агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала действия от своего или его имени за его счет. Другими словами, предмет агентского договора — любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала. Сделка же, совершенная до того, как установились посреднические отношения, не является заключенной для выполнения поручений заказчика (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85). К такому же выводу пришел Минфин России (письма от 10.02.2009 N 03-11-06/2/24, от 10.02.2009 N 03-11-06/2/25, от 26.01.2009 N 03-11-09/18 и от 26.01.2009 N 03-11-09/19).
Выходит, если сделка на приобретение коммунальных услуг оформлена до подписания агентского договора, ее нельзя считать заключенной для принципала. Значит, налоговые органы вправе не признать отношения агентскими и включить компенсацию коммунальных расходов, полученную от арендатора, в доходы, облагаемые налогом при УСН.
Таким образом, если вы не согласны с Минфином, готовьтесь отстаивать свою точку зрения в суде. Кстати, арбитражная практика складывается по-разному: иногда дела выигрывают налогоплательщики (постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.10.2006 N А56-24646/2005), иногда — налоговые органы (постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 N А57-9388/06).

1 сентября 2009 г.

«Упрощенка», N 9, сентябрь 2009 г.

«Выходит, если сделка на приобретение коммунальных услуг оформлена до подписания агентского договора, ее нельзя считать заключенной для принципала. Значит, налоговые органы вправе не признать отношения агентскими и включить компенсацию коммунальных расходов, полученную от арендатора, в доходы, облагаемые налогом при УСН».

это абсолютно правильный вывод.

да давно понятно насчет того, что прямо здесь посредническая сделка не канает.
Но принцип возмещения расходов ар/дателя, произведенных от своего имени в пользу третьего лица, а соответственно и порядок н/о этих сумм (не только НДС), а также оформления счетов, с-ф -тот же самый.

Поскольку здесь посредническая сделка прямо не канает, то и запутались нафиг, чьи расходы на коммуналку, если они не включены в стоимость аренды. Такое море писем по ОСНО и УСНО и все разыные. кто во что горазд (((

на мой взгляд, верными являются следующие выводы:

1. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 мая 2009 г. N Ф03-1657/2009
Из содержания вышеназванных договоров следует, что арендаторы приняли на себя обязательство оплачивать стоимость услуг связи, электроэнергии, коммунальных услуг, вывоз твердых бытовых отходов в адрес общества по выставленным им счетам-фактурам.
Поскольку общество регулярно получало оплату в виде стоимости оказываемых коммунальных услуг, то фактически получало экономическую выгоду в денежной форме от сдачи в аренду имущества, часть которой имела целевой назначение и направлялась обществом на содержание сдаваемого в аренду имущества.

2. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 октября 2007 г. по делу N А57-9388/06
Судебными инстанциями установлено, что в проверяемом периоде арендаторы регулярно проводили платежи в адрес ЗАО «Губернский рынок» в виде компенсаций стоимости оказываемых услуг связи, электроэнергии и коммунальных услуг, то есть фактически Общество получало экономическую выгоду в денежной форме от сдачи имущества в аренду, часть которой имела целевое назначение и направлялась Обществом на содержание сдаваемого в аренду имущества. Оплата услуг энергоснабжения, связи и коммунальных услуг, по существу, является затратами Общества, необходимыми для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Поэтому является верным вывод судов о том, что денежные средства, получаемые Обществом от арендаторов в качестве компенсации его расходов на содержание недвижимого имущества, являются его доходом и подлежат включению в налогооблагаемую базу.

но вопреки им, ВАС полагает, что прав налогоплательщик и компенсация не является доходом. примеры таких дел вы легко найдете в правовых базах, их очень много.

Сообщение от Millhouse

это абсолютно правильный вывод.

А как же тогда с этой бедой работают все брокеры на рынке ЦБ. У них один договор с биржами заключенный мож быть черте когда а клиенты каждый раз новые подходят. И им расходы по комиссии бирж перевыставляют и что-тот ни кто не возражает?

Мастак,
ИМХО,
сравнение с брокерской деятельностью некорректно.

Сообщение от Мастак

А как же тогда с этой бедой работают все брокеры на рынке ЦБ. У них один договор с биржами заключенный мож быть черте когда а клиенты каждый раз новые подходят. И им расходы по комиссии бирж перевыставляют и что-тот ни кто не возражает?

точно-точно. Письмо о перевыставлении брокерских с-ф, а также с-ф по акцизным маркам, которые, кстати, через наложку идут (хе-хе комиссионеры какие) гораздо раньше появились.

Сообщение от Мастак

А как же тогда с этой бедой работают все брокеры на рынке ЦБ. У них один договор с биржами заключенный мож быть черте когда а клиенты каждый раз новые подходят. И им расходы по комиссии бирж перевыставляют и что-тот ни кто не возражает?

у него с биржами договор на обслуживание.
он ведь не биржу представляет перед клиентами, а наоборот, клиентов перед биржей.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
ОБЗОР
ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ ПО ДОГОВОРУ КОМИССИИ
6. Сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента.
+
Статья 1011. Применение к агентским отношениям правил о договорах поручения и комиссии

Можно ли выводы судов в пользу налплата по коммуналке распространять на все другие договоры УСНщиков по 6%?
К примеру, пришел чел покупать валенки, а ему договор — всего 100 руб, в том числе 80 — компенсация расходов на приобретение шерсти.

Сообщение от ИРСТ

Можно ли выводы судов в пользу налплата по коммуналке распространять на все другие договоры УСНщиков по 6%?
К примеру, пришел чел покупать валенки, а ему договор — всего 100 руб, в том числе 80 — компенсация расходов на приобретение шерсти.

если есть агентский договор на приобретение шерсти и подрядный на изготовление валенков из шерсти заказчика, то можно

а по коммуналке есть агентский ? нету! почему здесь должон быть?

Сообщение от ИРСТ

а по коммуналке есть агентский ? нету! почему здесь должон быть?


не только не должон, но и не может быть.
суды иначе решают вопрос. сейчас по таким спорам модно ссылаться на вот это:


ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66
12. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

хотя там речь вообще не об этом.
я ж говорю, в этом вопросе налплата надо бы душить. кто ему мешал выбрать «доходы — расходы»?
но его почему-то поддерживают…

Сообщение от Millhouse

я ж говорю, в этом вопросе налплата надо бы душить. кто ему мешал выбрать «доходы — расходы»?
но его почему-то поддерживают…

А какая разница, какая система н/о? Почему душить, если дыра в старом ГК? Повторяю, там еще вопрос о перевыставлении коммунального НДС.

Сообщение от ЦМ

А какая разница, какая система н/о? Почему душить, если дыра в старом ГК? Повторяю, там еще вопрос о перевыставлении коммунального НДС.

нету дыр в ГК. суды, признавшие компенсации доходом, достаточно обосновали свое решение.
попробуйте сами проквалифицировать движение этих денег.
агентский? — нет.
за услуги по передачи э/энергии? — нет.
неосновательное обогащение? — конечно, нет.

что остается? правильно — арендная плата. другое дело, что она имеет вполне целевое назначение, она подлежит уплате коммунальщикам… но это уже расходы. ничто не мешает полагать ее доходом, впоследствие расходуемым на содержание имущества, сданного в аренду.

как ВАСю кидает в стороны по одному и тому же вопросу мы все прекрасно знаем, а МЫ контретно так и на своей шкуре.
Что мешает тому же ВАСе сказать, что возмещение расходов на шерсть не может считаться доходом?

Тут, ИМХО, бредовость ситуации идет из нестыковки ст 41 и понятия доходов упрощенщика и ОСНО.
Экономическая наука нас учила, что доход = прибыль. Ст. 41, ИМХО, следует читать именно в этом ключе.
Вместе с тем, УСН и НП доходом называют «поступления» или «выручку». Отвратительно по смыслу и рождает путаницу в умах, в том числе судейских.

Я согласна с Миллхаусом, что по закону надобно включать, но если практика складывается таким образом, ИМХО, надо этим пользоваться во всех случаях, включая вариант с валенками.

Сообщение от Millhouse

нету дыр в ГК

Не согласна. практика уже давно идет по пути договоров, которые формально не являются агентскими, но содержат все признаки. Та же гребаная аренда, при которой народу удобно не мешать площадь с канализацией, а договоры с канализацией у арендодателя. Эта практика в приложении к н/о запутала нафик всех правоприменителей.
Я считаю, что давно пора добавить такие вещи в ГК. Потом можно их прорисовать и в НК.

Сообщение от ЦМ

Не согласна. практика уже давно идет по пути договоров, которые формально не являются агентскими, но содержат все признаки.

если предположить, что арендодатель представляет интересы арендатора перед ЖКХ, то агентские правоотношения должны были возникнуть раньше, чем отношения арендодателя с ЖКХ.
такова имеющаяся гражданско-правовая модель посреднических договоров.

отношения «по канализации» не имеют специфики, ради которой стоило бы выдумывать новый тип договоров или менять природу существующих.
эти отношения действительно никак не агентские, арендодатель не совершал никаких юридических действий в ЖКХ ради арендатора. нет предмета агентирования.

+1000! Нельзя исполнить поручение до заключения договора поручения, или агентом быть в аналогичном порядке

Сообщение от Millhouse
арендодатель не совершал никаких юридических действий в ЖКХ ради арендатора. нет предмета агентирования.

Он покупал услуги канализации, которые ему лично нафиг сдались ( а если еще брать суб-субаренду). Ну заключил когда-то договор под себя, иногда даже заранее зная, что не под себя. А потом ему самому не нать. Сам он этой канализацией не занимается. Его дело площадь в аренду сдать. И что каждый раз под «арендатора на минуточку» что-то перезаключать?

Сообщение от ЦМ

И что каждый раз под «арендатора на минуточку» что-то перезаключать?

перефразируя Охлобыстина, агентирование — это не просто доброе слово, это очень быстрое дело )

Очень сложно защищать позицию, которую не понимаешь, или в правоте которой совершенно не уверен.
ИМХО, в оплате ЖКХ собственником нет агентирования арендаторов вообще, он оплачивает услуги предоставляемые лично ему в связи с обслуживанием его недвижки. И всё.
Возмещение коммунальных платежей арендатором — притянуто за ушки.
Аренда — услуга, предполагающая доход , который в лучшем случае должен перекрыть расход арендодателя , а ЖКХ — это такие расходы, как и всякие другие. УСН 6 % — предполагает налог с дохода .Ну, выбирали бы УСН 15 % — брали бы в расход коммуналку.
Т.е. если есть сейчас возможность воспользоваться «услугами» судов, принимающих сторону налплата , есть уверенность, что сами в суде отбодаетесь (а налорг посчитает , что налог нужно платить) — можно пробовать.
Но лично я не понимаю ни правовую ни налоговую позицию того, что «возмещение» ЖКХ не является доходом арендодателя.

Сообщение от RaraAvis

Очень сложно защищать позицию, …, или в правоте которой совершенно не уверен.
.

Сложно но можно!
Мы вот совсем не были уверены, что суды правы, исвобождая от НДС старые договоры соинвестирования, но это нам не помешало попросить взад и получить НДС, уплаченный по таким договорам :)

Так и здесь — практика позволяет — грех не воспользоваться.

Сообщение от Millhouse

если предположить, что арендодатель представляет интересы арендатора перед ЖКХ, то агентские правоотношения должны были возникнуть раньше, чем отношения арендодателя с ЖКХ.
такова имеющаяся гражданско-правовая модель посреднических договоров.

отношения «по канализации» не имеют специфики, ради которой стоило бы выдумывать новый тип договоров или менять природу существующих.
эти отношения действительно никак не агентские, арендодатель не совершал никаких юридических действий в ЖКХ ради арендатора. нет предмета агентирования.

Так агент по ГК может совершать те только юридические, но фактические действия. Например, получать-передавать (перевыставлять) расчетные документы от поставщиков услуг арендатору — фактическому потребителю, в обратном направлении — деньги.

И все же не соглашусь с позицией Минфина
во-первых, арендодатель не оказывает арендатору соответствующие коммунальные услуги, а во-вторых, он не получает от этого экономическую выгоду (ст. 41 НК РФ).

См: Постановления ФАС Уральского округа от 04.08.2009 N Ф09-4747/09-С2, ФАС Волго-Вятского округа от 21.04.2008 N А39-362/2007, ФАС Северо-Западного округа от 19.10.2006 N А56-24646/2005, от 13.06.2006 N А66-7256/2005, ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.07.2005 N А33-23362/04-С3-Ф02-3274/05-С1)

Опять же, спасибо Милхаус:
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66
12. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Написать комментарий

(обязательно)

(обязательно)