Организации, использующие в качестве объекта налогообложения величину доходов, уменьшенную на сумму расходов, могут уменьшить налоговую базу по единому налогу на сумму арендных за арендуемое имущество.
Такое право предоставлено подпунктом 4 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ.
Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом, договор аренды должен быть заключен в письменной форме независимо от срока.
Договор аренды недвижимого имущества, который заключен на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (ст. 609 Гражданского кодекса РФ).
Обратите внимание! Договор, заключенный на такой срок, придется регистрировать даже в том случае, если он предусматривает аренду не всего здания, а лишь какого-то помещения в нем. Об этом сказано в информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53.
Если договор аренды недвижимости, заключенный на срок более года, не прошел государственной регистрации, такой договор может быть признан недействительным. Следовательно, арендные платежи в рамках такого договора в состав расходов, учитываемых при расчете единого налога, не включаются. Такого мнения придерживаются чиновники (см., например, письмо МНС России от 18 февраля 2004 г. № 22-2-14/272). Однако такая трактовка налогового законодательства достаточно спорна: среди условий, необходимых для признания расходов, такого, как обязательная регистрация договора аренды, не предусмотрено. Да и арбитры в данном вопросе принимают сторону налогоплательщика. В качестве примера можно привести постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 12 августа 2004 г. № А58-1983/03-Ф02-3099/04-С1, Московского округа от 30 июля 2003 г. № КА-А41/4560-03. И хотя приведенные дела касаются налога на прибыль, аргументы, которые использованы в них, вполне справедливы и для «упрощенцев».
Понятно, что судиться с налоговиками захотят не все. Тогда можно посоветовать следующее. Договоры аренды недвижимости лучше заключать сроком, скажем, на 364 дня. В этом случае гражданское законодательство не требует государственной регистрации договора аренды. По истечении указанного срока договор можно продлить. Хотя можно обойтись и без процедуры перезаключения. Статья 621 Гражданского кодекса РФ гласит, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Причем согласно пункту 2 той же статьи, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным, причем на неопределенный срок. Этой же точки зрения придерживается и Президиум ВАС РФ в пункте 11 информационного письма от 16 февраля 2001 г. № 59- В данном случае все расходы на оплату аренды можно учесть при расчете единого налога.