Министерство финансов Российской Федерации
Письмо № 03-11-06/2/71
28.04.2009 

Вопрос: Наша организация (ООО) является заказчиком-застройщиком и генподрядчиком в одном лице. Занимаемся строительством подземной автопарковки. Заключили договор участия в долевом строительстве, зарегистрировали его в peгистрационной палате. Дольщиками выступают физические лица.

Не будут ли признаны авансовыми платежами денежные средства, получаемые нашей организацией от участников долевого строительства, если организация-застройщик по договору долевого участия обязуется своими силами или с привлечением других лиц построить объект недвижимости? Организация находится на УСН с объектом налогообложения «доходы». В договоре долевого участия цена договора определена как сумма денежных средств, расходуемых на возмещение затрат на строительство, и денежных средств в размере 8% от цены договора на оплату услуг застройщика. Также в договоре с дольщиками оговорено, что сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, превышающая затраты застройщика (экономия средств как разница между сметной стоимостью объекта и фактическими затратами) по переданной части недвижимости, остается в его распоряжении и признается доходом. Организация ведет раздельный учет по каждому виду деятельности (как застройщик и подрядчик).

К объекту налогообложения «доходы» относим денежные средства в размере 8% от цены договора на оплату услуг застройщика, а также экономию средств как разницу между сметной стоимостью объекта и фактическими затратами по окончанию строительства и сдачи объекта. Основываемся на пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. А также считаем, что статус денег как вклада в долевое строительство в результате того, что наша организация является заказчиком-застройщиком и генподрядчиком в одном лице и ведет строительство своими силами, не изменился, поэтому данные суммы не могут считаться полученными от реализации работ, услуг, то есть выручкой.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо от 17 марта 2009 года N 50 по вопросу о порядке применения положений главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) и на основании информации, изложенной в письме, сообщает следующее.
В соответствии со статьей 346.15 Кодекса налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса. При определении налоговой базы не учитываются доходы, указанные в статье 251 Кодекса.

Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса при налогообложении не учитываются средства целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

В связи с этим организация, осуществляющая функции застройщика и генподрядчика при строительстве объектов за счет средств дольщиков, при определении налоговой базы должна учитывать доходы от оплаты услуг застройщика, а также экономию затрат на строительство за счет средств дольщиков по сравнению с их сметной стоимостью.

С.В. Разгулин