Вопрос: Мною в предпринимательской деятельности применяется упрощенная система налогообложения с объектом налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов (15%).
Я предполагаю приобрести объект недвижимости для последующей перепродажи.
Перед продажей недвижимости, необходимо провести ее реконструкцию.
Возможно ли учесть расходы на приобретение недвижимости в соответствии с подпунктом 23 пункта 1 статьи 346.16 НК, применяемого для расходов по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, т. к. согласно ПБУ 6/01 имущество принимается к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если не предполагается последующая перепродажа объекта?
Так же прошу разъяснить порядок учета в этом случае расходов на реконструкцию недвижимости.
Потеряю ли я право уменьшить доходы от продажи недвижимости на величину расходов по ее приобретению согласно подпункту 23 пункта 1 статьи 346.16 НК (применяемой для товаров) если во время реконструкции буду сдавать часть помещений в аренду?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики на письмо от 15.06.2007 г. о порядке учета расходов на приобретение объектов недвижимости индивидуальными предпринимателями, применяющими упрощенную систему налогообложения, на основании информации, изложенной в письме, сообщает следующее.
В соответствии с подпунктом 23 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы по налогу могут уменьшать полученные доходы на сумму расходов по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации. При реализации указанных товаров налогоплательщики вправе также уменьшить доходы от этих операций на сумму расходов, непосредственно связанных с реализацией, в том числе на сумму расходов по хранению, обслуживанию и транспортировке реализуемых товаров.
Согласно пункту 3 статьи 38 Кодекса товаром для целей Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
В связи с этим, расходы на приобретение объекта недвижимости, предназначенного для дальнейшей реализации, могут быть учтены при определении налоговой базы в отчетном периоде реализации указанного объекта недвижимости.
При этом главой 26.2 Кодекса не предусмотрено увеличение стоимости приобретения товаров на затраты по доведению их до состояния, в котором они пригодны для использования в запланированных целях. Поэтому расходы на проведение реконструкции объекта недвижимости, приобретенного для дальнейшей реализации, при определении налоговой базы учитываться не должны.
Если приобретенные объекты недвижимости до их реализации используются налогоплательщиками для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе путем передачи объектов недвижимости (или их частей) в аренду, то для целей налогообложения эти объекты относятся к объектам основных средств. В этом случае расходы на их приобретение должны учитываться в порядке, установленном подпунктом 1 пункта 1 и пунктом 3 статьи 346.16 Кодекса.

Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов РФ
С.В. Разгулин