Дабы сохранить свой льготный статус, плательщики УСН зачастую готовы отказаться от весьма выгодных сделок. Так, например, до недавнего времени угрозу могло составить участие в договоре о долевом строительстве. Как ни странно, но на сей раз «спасательный круг» появился со стороны чиновников Минфина, которые, пересмотрев правовой статус подобного соглашения, фактически лишили налогоплательщиков причин для беспокойства.
Сложность идентификации
Правовая природа договора долевого участия в строительстве, впрочем, как и многие категории в «строительном» законодательстве, весьма неоднозначна. Дело в том, что это соглашение может трактоваться различными способами: как посреднический контракт, как разновидность договора подряда, или как отношения возмездного оказания услуг.
Так, например, служители Фемиды относят контракты о долевом участии в строительстве к договорам о совместной деятельности (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 23 апреля 2003 г. № Ф04/1872-500/А27-2003, от 22 марта 2005?г. №?Ф04-1429/2005(9489-А45-12), ФАС Поволжского округа от 7 декабря 2007?г. № А55-5414/2006-40). Причем такая позиция может оказаться судьбоносной для тех же «упрощенцев». Дело в том, что в соответствии с налоговым законодательством участники договоров простого товарищества (договора о совместной деятельности) и доверительного управления имуществом могут применять УСН лишь с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» (п. 3 ст. 346.14 НК). Если же, скажем, плательщик единого налога, объектом налогообложения у которого являются доходы, стал участником подобного соглашения, но при этом не сменил объект налогообложения, то он вообще теряет право на применение УСН (п. 4 ст. 346.13 НК). Помимо того, в арбитражной практике бывали и такие прецеденты, когда судьи квалифицировали договоры о долевом участии в строительстве жилья как инвестиционные (постановления ФАС Центрального округа от 11 декабря 2006 г. №?А08-11574/05-20 и ФАС Волго-Вятского округа от 3 ноября 2004 г. № А11-9700/2003-К2-Е-4160/350).
Вместе с тем идентифицировать договор долевого участия в строительстве попытался Роспотребнадзор, определив данное соглашение как разновидность договора подряда (подп. 3 п. 3 письма от 1 августа 2005 г. №?0100/5932-03-32).
?
Официальные разъяснения
В одной из своих последних работ главное финансовое ведомство попыталось решить проблему квалификации договора долевого строительства. Так, в письме Минфина от 18 февраля 2008 г. № 03-11-04/2/37 чиновники указывают, что рассматривать данные соглашения как договор о совместной деятельности нельзя. А посему на фирмы, применяющие УСН и заключившие контракты на долевое строительство, вышеуказанные положения пункта 3 статьи 316.14 Налогового кодекса не распространяются.
В качестве обоснования своей точки зрения минфиновцы привели следующие доводы. Договор простого товарищества (соглашение о совместной деятельности) регулируется главой 55 Гражданского кодекса, в статье 1041 которой указано, что данный вид контракта может быть заключен лишь индивидуальными предпринимателями и (или) коммерческими организациями. В то же время положения Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, который является правовой основой участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, не распространяется на отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, связанных с инвестиционной деятельностью по возведению «недвижимых» объектов и не основанных на договоре участия в долевом строительстве.
Что ж, аргументы финансистов весьма убедительны, а, кроме того, в некоторой степени выгодны для дольщиков-«упрощенцев». Посему, заключая договор участия в долевом строительстве и решая вопрос о необходимости изменения «упрощенного» объекта налогообложения, надлежит руководствоваться разъяснениями Минфина. Тем более что с налоговиками в свете письма финансового ведомства 18 февраля 2008 г. № 03-11-04/2/37 проблем возникнуть не должно.